Asuntosijoittajan alastomat ajatukset

Asunnot ja asuntosijoittaminen ovat olleet elämässäni keskiössä sekä sijoitusten, että bisnesten muodossa pitkästi yli vuosikymmenen verran. Olen tässä istuskellut ja katsellut omia sijoituspäiväkirjojeni sivustoja kuluneelta ajalta. Olen käynyt läpi sijoituspäätöksiä ja niiden pohjalla olleita oletuksia ja päätelmiä. Olen katsellut tekemiäni päätöksiä nykytilanteen valossa ja pyrkinyt näkemään, missä on menty suunnitelmien mukaan ja missä on astuttu selkeästi harhaan.

Ajattelin jakaa hieman omia oppikokemuksiani seuraavaksi. Nämä eivät ole suoria neuvoja vaan minun omia tulkintojani omista kokemuksistani.

Idea 1: Osta pieniä yksiöitä
Lähtiessäni liikkeelle, minun kantava ajatukseni oli ostaa mahdollisimman pieniä yksiöitä Itäisestä kantakaupungista Helsingistä.

Vuokrataso ei poikkea paljoa 15-20 neliöisen asunnon ja 25-30 neliöisen asunnon välillä. Hintaero on kuitenkin valtava.
Vastikkeet ovat neliöperusteisia.
Isot taloyhtiöremontit jyvitetään neliöille = Pieni asunto on “vapaamatkustaja”.

Opittua:
Pienten asuntojen vuokrat ovat nousseet kovasti. Aivan pikkuluukuissa vuokralaisten vaihtuvuus on melko vilkasta ja vuokralaisaines hieman haastavaa.

Pienimpien asuntojen myymisessä on selvä haaste. Ostajakunta rajoittuu pääosin sijoittajiin. Oman kodin ostajia on runsaammin 25m2 neliöstä alkaen. Asuntojen hinnat ovat nousseet vuosien varrella todella paljon. Oman kodin ostajien segmenttiin osuminen olisi tuonut kovemman arvonnousun.

Remonttiajatus on osoittautunut yllättävän ongelmalliseksi. Perusolettama pienen asunnon pienemmästä remonttikustannuksesta kyllä pitää paikkansa, kunhan ei omista asuntoa talosta, jossa on paljon pieniä asuntoja.

Talot, joissa on paljon yksiöitä, ovat kokonaiskustannuksiltaan kalliimpia remontoida. Putkiremontissa tehdään usein kph-laajennuksia ja vesi- ja viemärilinjoja on enemmän. Säästöajatus sutturoituu hyvin helposti Kalliossa olevissa taloissa.

Pieni yksiö kannattaa ostaa sellaisesta talosta, jossa yksiötä ei ole paljoa. Tällaisissa taloissa suuret asunnot kantavat suuren osan remonttikustannuksista, vaikka niissä on yhtä monta keittiötä kuin yksiössä, eikä kylppäreitäkään kovin montaa enempää ole. Linjoja kuitenkin on vähemmän ja tätä kautta kiinteistön kunnostuksen kokonaiskustannus on alhaisempi kuin sellaisessa talossa, jossa on paljon pieniä asuntoja. Tämä kun jaetaan pienen asunnon neliöille, homma hymyilyttää asuntosijoittajaa.

Talossa, jossa on enemmän suurempia asuntoja ja vähemmän pieniä, häiriötekijät ovat tyypillisesti pienempiä. Taloon saa parempia vuokralaisia ja pienellä tuunauksella asunnosta voi saada vielä mukavasti keskimääräistä markkinavuokraa kovemman vuokran. Vuokrattavuus on hyvä ja vaihtuvuus on tyypillisesi pienempi ja tätä kautta juokseva tuotto on parempi.

Idea 2: Etsi korkeaa vuokratuottoprosenttia
Korkea vuokratuottoprosentti johtaa parempaan sijoitustuottoon lainarahaa käytettäessä. Kassavirtaa tarvitaan pelissä pysymiseen ja lainojen maksamiseen, suuri tuotto tulee arvonnoususta.

Opittua:
Pienissä asunnoissa vuokratuottoprosentti on yleisesti korkeampi kuin suuremmissa. Vuokratuottoprosenttia ei kuitenkaan kannata tuijottaa sokeasti. Laskelmista unohtuvat tyypillisesti vajaakäyttö sekä vuokrauksen kustannukset, puhumattakaan. Nämä näyttelevät merkittävä roolia tiheässä vuokralaisten vaihtuvuudessa.

Useimmiten parempien alueiden vuokratuottoprosentit ovat alhaisemmat. Eri alueiden hintatasot kuitenkin kehittyvät epäyhtenäisesti. Kokonaistuotto muodostuu kassavirrasta ja arvonnoususta. Varsinkin lainarahaa käytettäessä, kassavirran merkitys on pitää pelissä ja arvonnousun tehtävä on luoda merkittävää varallisuutta. Saatava vuokratuotto kertoo meille, millaista velkavipua kohde kestää. Useimmiten kovalla velkavivulla toimittaessa, on tehtävä ohjausta kohti kovempaa vuokratuottoa ja annettava hieman periksi arvonnousuajatuksesta. Asunto ja sen hankkimiseksi käytettävä rahoitus ovat aina kuitenkin aisapari, jota ei ole syytä erottaa toisistaan.

Sijoituspäätöstä tehtäessä kannattaa miettiä sekä alueen houkuttelevuutta omistusasujalle sekä vuokralaiselle. Ensimmäinen määrittää arvonkehitystä ja toinen vuokralaisprofiilia. On nimittäin ihan eri juttu vuokrata asuntoa siistikäytöksiselle yliopisto-opiskelijalle, kuin pätkätöissä kiikkuvalle oman elämän heittopussille.

Idea 3: Jos tuottoa ei löydy tutulta alueelta, laajenna aluetta.

Kalliosta ja Töölöstä ei tuntunut enää löytyvät hyvää vuokratuottoa. Vuokratuoton perässä siirryttiin kivitaloista 60-70 -luvun lähiötaloihin Helsinkiin, Espooseen ja Vantaalle.

Opittua:
Alueen laajennus on hyvä idea. Pitää kuitenkin olla tosi tarkkana minne mennään ja mitä ostetaan. Osa alueista saattaa osoittautua kantaväestön hyljeksimäksi, eivätkä vuokratasot ja asuntojen hinnat ole kehittyneet vastaavalla tavalla kuin toisilla alueilla. Vuokrattavuus on heikompi ja taloyhtiöiden remontit yllättävän hintavia.

Etenkin julkisivuremontit ovat ikävä pala 70-luvun taloissa. Usein julkisivut vain maalataan, jolloin todellinen raudoitukseen liittyvä ongelma vain piilotetaan maton alle. Muutaman vuoden päästä joudutaan uudelleen maalailemaan. Ongelma kun ei tahdo pysyä siellä maton tai no, tarkemmin, maalin alla.

Oma lukunsa kokonaan on talot, jotka jokin sijoittajataho on ostanut esimerkiksi VVO:lta ja muuttanut asunto-osakeyhtiöiksi ja myy asunnot yksi kerrallaan. Tänne piilotettu miina löytyy lähes aina liian alhaisesta hoitovastikkeesta. Vastiketaso on myyntiä varten painettu keinotekoisen alas ja sijoittajaparka laskee tuottonsa sen mukaan. Tämä voi olla vaikeasti nähtävissä hankintavaiheessa ja selviää vastaa huomattavasti myöhemmin.

Piilevät remonttitarpeet ovat toinen näissä diileissä lurkkiva peikko. Pidempään asunto-osakeyhtiönä ja laajemmassa omistuksessa olleen talon käyttökustannukset ovat paremmin selvillä ja remonttitarpeetkin ovat hahmottuneet. Näiden diilien kanssa pitää olla tarkkana ja varovainen.

Idea 4: Mennään vieläkin kauemmaksi

Tuottoprosentti näyttää houkuttelevalta siirryttäessä hieman pienemmille paikkakunnille.

Opittua:
Tuottoprosentille on aina syynsä. Mitä kauempana sijoituskohteet ovat, sitä enemmän on käytettävä ulkopuolista apua niiden hallinnoinnissa. Tästä syntyy kustannuksia.

Keravalle siirtyminen osoittautui erityisen hyväksi ideaksi 2000-luvun alkupuolella. Asuntojen hinnat olivat merkittävällä tavalla alempana kuin esimerkiksi Vantaalla, mutta vuokrat olivat lähes samat. Hinnat nousivatkin erittäin kovasti ja sijoitukset ovat olleet suorastaan loistavia.

70-luvun talojen ongelmat ovat läsnä kaikissa lähiöissä. Lisäksi aluetuntemuksen merkitys korostuu. Esimerkiksi Järvenpäässä Jampan alueen hintakehitys on ollut selvästi muuta kaupunkia hitaampaa. Vuokratuoton metsästys kuitenkin on ohjannut sinne, sillä ero on ollut merkittävä. Vastaavalla tavalla vuokratuoton perässä on helposti tullut juostua Porvooseen, Riihimäelle, Hyvinkäälle, Heinolaan, Lahteen ja ties minne. Osa uusista löydöistä on osoittautunut erittäin kannattaviksi ja toisten kanssa on tullut erilaisia oppikokemuksia. Yksikään uusi oston alue ei ole kuitenkaan ollut erityisen huono.

Useimmiten korkeampi vuokratuotto on kompensaatiota siitä, että hinnat eivät nouse ja vuokrattavuus on hankalampaa. Vastaan tulevat tyhjät kuukaudet sekä heikompi hintakehitys.

Salkkua tarkastellessa näkyy selvästi se, miten hintakehitys on eriytynyttä. Toiset kohteet ovat samassa ajassa hinnaltaan kaksinkertaistuneet ja toiset ovat edelleen saman hintaisia kuin ostettaessa. On jopa sellainenkin asunto, josta varmasti saisi vähemmän nyt myytäessä kuin noin 6-7 vuotta sitten kun ostin sen. Huono talo, huono alue, huonoja vuokralaisia ja isot remontit. Kyllä se näillä selittyy. Ostaessa tämän, otin tietoisen riskin, joka ei jälkikäteen osoittautunut hyväksi ideaksi.

Asuntosijoittaminen on kuitenkin kokonaisuudessaan ollut erityisen kannattavaa, vaikka osa sijoituksista on sellaisia, joita en ehkäpä nykytiedon valossa tekisi. Etukäteen ei mitään kuitenkaan voi tietää, vaan on nojattava näkemykseen. Tämä on tärkeää muistaa. Kyse on aina parhaasta arvauksesta.

Hyvä idea, ei välttämättä tarkoita suurta onnistumista. Pitkällä juoksulla tärkeää on pysyä pelissä mukana, oppia jatkuvasti ja pitää huoli siitä, että tappiot ovat huomattavasti voittoja pienempiä. Kukaan ei pysty tekemään täydellistä suoritusta ja suuressa kuvassa oman salkun yksittäiset muita muista sijoituskohteita heikommin pärjänneet kohteet kuuluvat peliin. Asuntoa ostettaessa on etukäteen syytä tietää miksi se ostetaan ja mitä sillä tavoitellaan. Onko päällimmäisenä mielessä arvonnousu vai kassavirta. Tekemällä kotiläksyt, välttyy useimmilta ikäviltä pettyyksiltä.

Toiminta ohjautuu tavoitteesta ja suunnitelmasta käsin. Välillä on hyvä pysähtyä ja tarkastaa tilanne ja tehdä vaadittavat ohjaustoimet. Samalla tavalla on pidettävä mielessä, että se mikä sopii toiselle vallan mainiosti sijoitukseksi, ei välttämättä sovellu omaan suunnitelmaan. Tunnen valtavan määrän ihmisiä, joilla on hyvin tuottavia sijoituksia, jotka eivät kuitenkaan sopisi minulle. Minun salkussani on samalla tavalla asuntoja, jotka eivät ole välttämättä jollekin toiselle sopivia. On löydettävä sellaisia sijoittajan näköisiä sijoituksia.

Nyt kun sijoitussuunnitelman vuosihuolto on tehty, voidaan keskittyä salkun kasvattamiseen.

Rokataan kun tavataan!
Matias

Kirjoitettaessa soi Ballad Of The Lower East Side